文：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一般(bān)有严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的(de)资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的(de)稳步发展起到(dào)了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于(yú)有(yǒu)关的(de)工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进(jìn)度分期(qī)支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承(chéng)担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确(què)认无误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保民生(shēng)，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房(fá安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方ng)企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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