5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的(de)机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的(de)占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个(gè)股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的(de)投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还(hái)需要(yào)时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额(é)，以及过快上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从第一季(jì)度十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制bèi)景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份额(é)持续提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度(dù)市(shì)场恢复(fù)但仍(réng)处于(yú)调(diào)整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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