导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然(rán)存在不(bù)足？可(kě)惜由于(yú)住(zhù)宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数，回(huí)答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取(qǔ)了(le)全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流(liú)动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的(de)家(jiā)庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅存在(zài)困难(nán)，若按(àn)这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来(lái)自(zì)于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人(rén)户(hù)、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在(zài)不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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