5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募(mù)所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的(de)是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还(hái)需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收(shōu)入利润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关系(xì)等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益(yì)于行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去(qù)持续(xù)观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复(fù)但仍处于(yú)调(diào)整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去(qù)库存(cún)压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会(huì)伴随(suí)整个一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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