OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近期已同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中(zhōng)位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士看(kàn)来(lái)，尽管(guǎn)出于(yú)风(fēng)险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资(zī)金有所流出(chū)，但是(shì)，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董(dǒng)事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现(xiàn)回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就相关事项进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到(dào)三周的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之(zhī)路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第(dì)一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化(huà)为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了(le)我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态(tài)度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)有那么多(duō)储备租(zū)户(hù)，之前的空置(zhì)率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场(chǎng)化(huà)运营(yíng)为(wèi)导(dǎo)向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退(tuì)租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的(de)短(duǎn)期(qī)低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)在给租户的(de)分隔(gé)空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多(duō)是两千多平(píng)的大平层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平(píng)的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独(dú)栋形态的(de)物业。租(zū)户自(zì)身(shēn)也会有诉(sù)求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成(chéng)以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信(xìn)可(kě)以做得(dé)更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前在(zài)管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发(fā)的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们(men)实(shí)现基金(jīn)扩容的第(dì)一步(bù)，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了(le)一些突发情况需(xū)要(yào)解决，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设(shè)发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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