5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的(de)重仓股(g中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家span>ǔ)中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房(fáng)地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安(ān)地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的(de)优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民(mín)营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中(zhōng)长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持(chí)续提(tí)升(中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是(shì)较大(dà)增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投资的(de)驱动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不(bù)确(què)定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它(tā)的基(jī)本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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