近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特(tè)姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些许(xǔ)经(jīng)营权分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些红预期则更(gèng)有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本(běn)金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)包括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的收益(yì)主要来(lái)自(zì)项目每年的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流(liú)，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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