OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价(jià)值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大(dà)园项目出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最(zuì)近几个交易(yì)日场内(nèi)资(zī)金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级市场(chǎng)价格(gé)下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物(wù)流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示(shì)，若张江园区最终能(néng)顺利(lì)解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到(dào)租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的(de)业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场信(xìn)心得到了(le)一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召(zhào)开的(de)线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示(shì)了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签(qiān)署意向书和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技(jì)消息的第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核(hé)实(shí)工(gōng)作，并同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视，据(jù)悉新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人(rén)工(gōng)智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了(le)2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保证金给了(le)我们一(yī)些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩募、对(duì)市(shì)场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的(de)张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前(qián)的空置率为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园一直以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调租和(hé)换(huàn)租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目(mù)的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生(shēng)在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租(zū)率下滑(huá)情(qíng)况没(méi)有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一(yī)定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目(mù)在(zài)给(gěi)租户的分隔(gé)空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们(men)在(zài)资源共享和(hé)联(lián)合营销(xiāo)方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间资产上(shàng)市(shì)平(píng)台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我(wǒ)们(men)可能面(miàn)临了一(yī)些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和(hé)我们在张江科(kē)学城(chéng)这(zhè)三十年(nián)建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历(lì)的(de)相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发(fā)事件的所有负面影响，维(wéi)持(chí)预期和(hé)市场的信心。”

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