5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持(chí)股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度(dù)得以延(yán)续。数据统计(jì)显示(shì)，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且(q华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思iě)首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了(le)一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入(rù)也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的(de)公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们(men)分别是上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前(qián)十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股股东行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的(de)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的(de)盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注将受益于(yú)行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话(huà)，或(huò)许还(hái)是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个(gè)别城市(shì)四(sì)月环(huán)比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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