导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较发(fā)达国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化时(shí)女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足(zú)？可(kě)惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素产生的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济(jì)发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单(dān)局限于(yú)城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能(néng)存(cún)在(zài)统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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