饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了(le)关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存(cún)在(zài)利用房源客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行(xíng)明码标价(jià)等(děng)十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市(shì)发展，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地(dì)产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研(yán)究(jiū)中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金额(é)不(bù)低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由(yóu)于(yú)二手房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服(fú)务(wù)事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二(èr)手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服(fú)务(wù)在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地(dì)产(chǎn)市场管(guǎn)理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的一个(gè)话(huà)题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的(de)重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金(jīn)额不低(dī)的中(zhōng)介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务(wù)，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在(zài)实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合(hé)适的(de)中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机(jī)构(gòu)收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明(míng)收费标准、收费金额(é)，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外(可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁wài)，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会(huì)同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、操纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费等违(wéi)反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构相关违(wéi)法违(wéi)规(guī)信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳(nà)入国家企业信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的(de)经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费(fèi)就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于(yú)当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只(zhǐ)是(shì)纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落地(dì)执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利(lì)于(yú)行业(yè)健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的(de)二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而(ér)会出现中介(jiè)费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在(zài)房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的(de)行(xíng)为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁(jià)给(gěi)购房者(zhě)，这(zhè)实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交易中操作的透明度(dù)，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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