文：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是(shì)需要严格(gé)的(de)资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的(de)分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力，加速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗trong>例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商(shāng)在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)进(jìn)城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的(de)福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(x俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗iàn)），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承(chéng)担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合同和按(àn)揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运转的(de)房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。