万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集(jí)团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的(de)业主中(zhōng)，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还(hái)是(shì)债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还(hái)购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问(wèn)题的(de)批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支(zhī)付(fù)剩余(yú)价(jià)款的(de)，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它(tā)，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dā蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译n)，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发(fā)商(shāng)光环(huán)的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译月，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及(jí)其实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次(cì)列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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