文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例(lì)外(wài)，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过(guò)长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不(bù)少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预(yù)售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民(mín)银行等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继续建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户(hù)拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的(de)购(gòu)房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地(dì)产到了政策出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延期以及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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