文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国(guó)家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个(gè)技术活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不过(guò)大多(duō)数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的(de)进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的国(guó)情。叠加(jiā)房地(dì)产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的trong>作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的bō)动或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项目(mù)工程总额报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过(guò)去(qù)房地产大开发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开(kāi)发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必(bì)须完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融(róng)机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的(de)选购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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