OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下(xià)降(jiàng)，如(rú)今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突(tū)发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也(yě)得到一定释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内(nèi)人(rén)士表示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复(fù)苏的(de)步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资(zī)产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强(qiáng)调，最(zuì)终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的(de)张江光大园项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度(dù)二级(jí)市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相(xiāng)关(guān)事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的(de)扩募说明会上，运营团队(duì)表示(shì)了对张江光大园项目(mù)的(de)信心，预(yù)计签(qiān)署意(yì)向(xiàng)书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率(lǜ)将(jiāng)得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三周(zhōu)的(de)时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的(de)第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户(hù)情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市(wàn)方(fāng)。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实(shí)际(jì)租(zū)户需要(yào)一(yī)些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度末也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表(biǎo汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市)现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作了一(yī)定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给(gěi)租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单(dān)价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园单层(céng)以一千平的(de)面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可以做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(fù)责人表示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的(de)储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市平台目(mù)标(biāo)的(de)坚实后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重视(shì)张(zhāng)汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一(yī)步(bù)，眼下(xià)我们可能面临(lín)了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十年(nián)建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前突发事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和市场的信心。”

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