万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回(huí)钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的(de)愿望(wàng)，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于(yú)建设(shè)工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民(mín)法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名(míng)度，但却(què)在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第一个(gè)豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因c="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209440.png">

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫(hè)集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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