饱(bǎo)受争议(yì)的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布了关于规(guī)范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息(xī)等(děng)问(wèn)题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行(xíng)明(míng)码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的(de)专业(yè)性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的(de)收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居(jū)民造(zào)成额外(wài)的负担(dān)，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市场交易(yì)行为及(jí)其主体进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进(jìn)这项工作(zuò)的意义更(gèng)大(dà)，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对(duì)房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北(běi)京某房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前艾特是什么意思北京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在规定(dìng)的收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二(èr)手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在(zài)实际(jì)收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前并未明(míng)确具(jù)体的中(zhōng)介费(fèi)率，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会(huì)结合房屋(wū)价(jià)值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的(de)基本服务(wù)和延(yán)伸服务(wù)，应当分别(bié)明(míng)确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交易当事(shì)人(rén)出具(jù)收费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额(é)，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收(sh艾特是什么意思ōu)费(fèi)明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不(bù)按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的(de)行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门(mén)要依法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部(bù)发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打击(jī)收费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由(yóu)于(yú)当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规(guī)定，未(wèi)来如(rú)何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上(shàng)下(xià)家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费(fèi)及(jí)税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司将其视(shì)为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会(huì)将其(qí)转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提(tí)高交(jiāo)易(yì)中操作的(de)透明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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