万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团1dm等于多少cm 1dm等于多少m，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也(yě)没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明(míng)确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞1dm等于多少cm 1dm等于多少m唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的(de)国(guó)民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市(shì)的(de)它(tā)，对手是当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过(guò)多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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