“现在的(de)房地(dì)产很难再出现像过去十年的系(xì)统性行情。”思睿集团(tuán)合伙人(rén)、首(shǒu)席经(jīng)济学家洪灏向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，房地产行(xíng)业(yè)分化的愈(yù)加明显，让机构和投资者的关注(zhù)度从板块向(xiàng)单个标的转移。上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，从(cóng)行业来看，无论是(shì)业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底(dǐ)部，而且(qiě)是反复(fù)地杀到了底部，再往(wǎng)下的(de)空间已经(jīng)不(bù)大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　<槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐strong>成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地(dì)产赛道中进行选择，需要非(fēi)常小心，避免(miǎn)选(xuǎn)了(le)半天，标的(de)公(gōng)司出现爆雷(léi)的情况。除此之外，洪(hóng)灏指出(chū)，需要(yào)满足(zú)以下三(sān)个基(jī)准：有大的国资背景的、杠杆(gān)率较低的、此(cǐ)前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下(xià)今年房地产的开(kāi)发资(zī)金来源，可以发现，其实银行(xíng)的信贷倾向是不太愿意给房企(qǐ)贷(dài)款的，房企(qǐ)的(de)主要资金来(lái)源来自新盘(pán)的销售。但(dàn)今年新房(fáng)的销售情(qíng)况相较一(yī)般。再关注一下，哪些(xiē)房企能从银行(xíng)拿到钱，其实主(zhǔ)要还(hái)是那些有国企背景的(de)房企(qǐ)，民(mín)营(yíng)房企(qǐ)相(xiāng)对比(bǐ)较困难(nán)，所以(yǐ)整(zhěng)个(gè)行业出现(xiàn)了一个很明显(xiǎn)的分化，无论是(shì)在销售，还是(shì)融资等(děng)各个方面都非常明(míng)显。现在有(yǒu)国资背(bèi)景的(de)房企在(zài)资本市(shì)场表现相对较好，但没有国资(zī)背景的民营(yíng)房企股价大(dà)多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示，在房(fáng)地产行业内，我(wǒ)们的逻(luó)辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具(jù)体到如何挖掘，我们会特别重视企(qǐ)业(yè)的成本优势，更(gèng)具体一点(diǎn)，就是(shì)它的净借贷水平（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润(rùn)率是不是(shì)行(xíng)业内最高的；融资成(chéng)本是否(fǒu)是行业内最低(dī)的；建安(ān)成本是否也是(shì)业内最低的；这(zhè)些都是我们(men)看重的一家房企(qǐ)的(de)综合成本(běn)。

　　需要(yào)注意的是，能够同时满足上述条(tiáo)件(jiàn)的房企(qǐ)并(bìng)不多(duō)。即(jí)便是在国央企(qǐ)中(zhōng)，仍有部分房(fáng)企出现了“三道红(hóng)线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红周(zhōu)刊》根(gēn)据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏(cáng)城投(tóu)、中交(jiāo)地(dì)产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城(chéng)投、首(shǒu)开股(gǔ)份、珠江股份、城投控股(gǔ)等国央企房企也踩了“三道(dào)红线”中(zhōng)的(de)两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警惕(tì)其重蹈覆(fù)辙

　　不难(nán)看出(chū)，即便是(shì)有着(zhe)较(jiào)稳健特(tè)色的国央(yāng)企(qǐ)房企，其财务指(zhǐ)标称(chēng)得(dé)上完全(quán)健康(kāng)的仍是少(shǎo)数。而更(gèng)加值得注(zhù)意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方国(guó)企开始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央(yāng)企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速(sù)度的张(zhāng)弛有度(dù)尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助(zhù)于(yú)房企储备优质“弹(dàn)药”；但过(guò)于乐观的预(yù)判(pàn)未来(lái)市场，以及过(guò)于(yú)激进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家房企(qǐ)进(jìn)行举例，它(tā)从2018年开始(shǐ)到2021年，连(lián)续4年的净借(jiè)贷比例都维(wéi)持在33％左右，完全没(méi)有增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开始在一(yī)线城市进行大举(jǔ)拿(ná)地，净(jìng)负债率也由(yóu)此前的(de)33％左右水(shuǐ)准(zhǔn)提高到(dào)45％左右(yòu)，涨了接近三分之一。与此同时，该房企新购(gòu)入地块也实现了快速的(de)开盘利用(yòng)率(lǜ)，预计今(jīn)年会有更(gèng)多的楼盘入(rù)市。像这类企业(yè)就符合“最后的赢家(jiā)”的特点(diǎn)。一方面，在于它本(běn)身(shēn)储备了(le)很(hěn)多(duō)弹药，去年(nián)拿(ná)地超1000亿元(yuán)，且(qiě)其(qí)中一半(bàn)在一线城(chéng)市，另外一半也主(zhǔ)要集(jí)中在强(qiáng)二线和二(èr)线城市(shì)；另一方面，它的(de)扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之(zhī)相反，有些(xiē)房企(qǐ)的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看(kàn)到了2016年～2020年(nián)期(qī)间扩张(zhāng)的民营(yíng)企(qǐ)业的影子(zi)。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法(fǎ)仍要小(xiǎo)心，如果(guǒ)负债率扩张得太快，但未来的两年(nián)市场没有想象得那么好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量一家(jiā)房企的(de)扩(kuò)张速度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》表示，主要还是看(kàn)房企的(de)净负债率(lǜ)水(shuǐ)平，在(zài)我看来(lái)，这(zhè)个比例如果超过60％，就(jiù)是扩张得过(guò)于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标准要(yào)比“三道红线”对房企的(de)净负(fù)债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前(qián)房地产行业的复苏速度并没有那么(me)快，所以要规避公司净负债率(lǜ)提高到一个比较危险(xiǎn)的(de)水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积极的房企(qǐ)梳理发现，中交地(dì)产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿城中(zhōng)国(guó)、保利发展等(děng)房企2022年(nián)净负债率都在(zài)60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负(fù)债率持续居高不下，在(zài)2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是，华润置地、中国海外(wài)发(fā)展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较(jiào)积极的(de)拿地(dì)策(cè)略的同时，也(yě)较好地控制了公司的扩(kuò槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐)张(zhāng)速度与净(jìng)负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等(děng)个别民(mín)营房(fáng)企(qǐ)

　　或具备“最后(hòu)赢家”的(de)黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他(tā)们是以同一(yī)筛(shāi)选标准来看(kàn)国央企与民营房(fáng)企，但在各维(wéi)度的实际表现上，国(guó)央企确实会(huì)更胜一(yī)筹。如国(guó)央企的融资(zī)成本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到(dào)想融(róng)就融(róng)，这样，国央企(qǐ)自然(rán)而然就具有(yǒu)天然(rán)优势(shì)。

　　虽然对(duì)比民营房企，机构更加看(kàn)好国央企，但这也并不(bù)意味着，民营(yíng)企业中就没有“黑马(mǎ)”的存在(zài)。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样受(shòu)到机构的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流通(tōng)股东中(zhōng)新进了“中国工(gōng)商银行股(gǔ)份有(yǒu)限公司－景顺长城中国回(huí)报灵活配置混(hùn)合(hé)型证券投资基金(jīn)”“全(quán)国社保基(jī)金一一六组合(hé)”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产管理有限公(gōng)司就长期持有(yǒu)滨江集团。根据一季报(bào)，该资产(chǎn)公(gōng)司的几(jǐ)只产品合计(jì)持有滨(bīn)江集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其自身的(de)基本(běn)面表现存在一(yī)定关系(xì)。2020年以(yǐ)来的(de)近三年(nián)时间，房地产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企(qǐ)的滨(bīn)江集团仍是表现出较强的韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来(lái)，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新增(zēng)土储、股价表现等多维度都表现(xiàn)了较强的增长势(shì)头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨江(jiāng)集团扣非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依(yī)次(cì)实(shí)现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近(jìn)期发布的2023年一(yī)季报(bào)，今(jīn)年一(yī)季度(dù)，滨江集团更是实现了扣非(fēi)归(guī)母净(jìng)利润5.41亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持自身业绩(jì)的持续增长，和滨江集团扎(zhā)根(gēn)杭(háng)州的战略布局关系(xì)密切(qiè)。根据(jù)2022年(nián)年(nián)报，滨江集团有近(jìn)七成营收(shōu)来(lái)自杭州地区，而在(zài)2021年(nián)，杭州(zhōu)地区的(de)营收(shōu)比重只占(zhàn)到(dào)近六(liù)成(chéng)。近三年持续稳居杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州(zhōu)的土储补充同样较为(wèi)积(jī)极，根据诸(zhū)葛找(zhǎo)房、住(zhù)在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年在(zài)杭拿地金(jīn)额(é)依次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同(tóng)样(yàng)持续稳(wěn)居杭州(zhōu)的本(běn)土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州的较突出表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江集团(tuán)的(de)房企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企(qǐ)排名(míng)已冲进(jìn)前十，根据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现销(xiāo)售(shòu)额607.3亿(yì)元，位(wèi)列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨(bīn)江集(jí)团股价翻了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨江集团发布(bù)公告表示，公司(sī)于5月(yuè)10日(rì)接受了信达证券、金(jīn)鹰基(jī)金、建信养老、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重点(diǎn)移至存(cún)量赛道

　　机构(gòu)在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开发只是房地产产业链上的中游环节，其上(shàng)游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应(yīng)用(yòng)行业主要(yào)包(bāo)括(kuò)中介服(fú)务、家用(yòng)电(diàn)器(qì)、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节(jié)与(yǔ)上(shàng)游材料端息息相(xiāng)关，新盘(pán)开工不(bù)足导(dǎo)致上游不被看(kàn)好，机(jī)构寻觅(mì)个股阿尔法的(de)思路渐(jiàn)渐移(yí)至下(xià)游。“中(zhōng)国房地(dì)产行业在进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费(fèi)属性的家装家居领域，我们相(xiāng)对看(kàn)好，因(yīn)为居民保有(yǒu)的住房规(guī)模(mó)越来(lái)越大，随着时间的增加，内装更新的需求(qiú)也会越(yuè)来(lái)越多。美国过去的(de)数(shù)据充分(fēn)说明了这(zhè)一点，在新房销售见顶之(zhī)后，家具消费的增(zēng)长却一直都很好(hǎo)。对(duì)于地产产业链，我们相对看(kàn)好和内装相关的行(xíng)业，例如消费建材、家居(jū)装饰(shì)等。”万(wàn)家基金人(rén)士表(biǎo)示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相(xiāng)关赛(sài)道龙头(tóu)年内表(biǎo)现(xiàn)的统计，目前暂居前两(liǎng)位的都(dōu)是来自家纺赛道的公司，它们(men)分(fēn)别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连(lián)收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安(ān)娜主(zhǔ)要(yào)从(cóng)事纺织家居、睡(shuì)眠(mián)家(jiā)居(jū)、生活(huó)类产品(pǐn)的研发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报告显示(shì)，报(bào)告期内，富安娜实(shí)现营业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报(bào)的十大流(liú)通股股东来(lái)看，能够发(fā)现该(gāi)股早已成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募(mù)的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞信(xìn)灵(líng)动价(jià)值、宝盈(yíng)新价值(zhí)和私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占(zhàn)据了半壁(bì)江山(shān)。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都(dōu)是价值派基金经理曹名长在管的产(chǎn)品，首季其同时重仓的(de)房地产产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前(qián)几(jǐ)年(nián)曾经风光一(yī)时的家居(jū)板块也因(yīn)疫(yì)情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过(guò)好在困境反(fǎn)转露出曙(shǔ)光，家居板块中年内(nèi)表(biǎo)现最好的是志邦家居。同一时间段(duàn)，该(gāi)股年内上(shàng)涨已经(jīng)超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司(sī)的十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广发基金经(jīng)理罗洋慧眼独具(jù)，一季报中他(tā)管理的广(guǎng)发策略(lüè)优选和(hé)广发(fā)安(ān)宏(hóng)回报(bào)均增加了持(chí)股(gǔ)，而这两只产品也成为志邦家(jiā)居十大流通股股东中仅有的两(liǎng)只公募。有意思的是，他(tā)似乎对于定制(zhì)家居(jū)类标的情有独钟，在(zài)另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部三只(zhǐ)产品均登榜(bǎng)十大(dà)流(liú)通股股东，其也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除去(qù)家(jiā)居家纺外，下游的物业股也越(yuè)来越被机构所(suǒ)青睐，不(bù)过这类标的(de)大多在香港上(shàng)市，如(rú)何选择(zé)成为难题。对(duì)此，前述上(shàng)海公募基金(jīn)经理举例(lì)分析：“物(wù)业服务不是一(yī)个高毛(máo)利(lì)的行(xíng)业，挣钱(qián)很辛(xīn)苦，我选公司还是希望(wàng)挣的是市(shì)场化应该挣的钱(qián)，以我曾经买的绿城服务(wù)为例，它(tā)在中高端(duān)楼盘占比是比(bǐ)较高(gāo)的，每(měi)年(nián)到期的合同里提价成(chéng)功(gōng)率在(zài)30％～40％。它能(néng槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐)做到滚动的大(dà)部分项目到期之后(hòu)，经过两三(sān)轮(lún)合同(tóng)周期还能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真(zhēn)正能做到产品提价的公(gōng)司很少，因为物业公(gōng)司很容易一开始是挣钱的，后面因(yīn)为(wèi)保安这些(xiē)固定(dìng)人员(yuán)成(chéng)本的(de)年度增(zēng)长，不(bù)过(guò)服务没有特别好，客户没有那么满意(yì)，能做到提价难度(dù)是非常大的(de)。但是该公(gōng)司(sī)能在业内做到到期之后提价率比较高，这跟(gēn)它的定位和比较(jiào)好的服务(wù)是有(yǒu)关系(xì)的。”他进(jìn)一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐