5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持(chí)股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集(jí)中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的(de)时代已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入(rù)十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。