导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中国地(dì)产存(cún)量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发(fā)达国(guó)家还(hái)有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国(guó)家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)当(dāng)下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌(p笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花ái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套(tào)数，回答当(dāng)前(qián)的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着(zhe)人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的测算思路(lù)、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大(dà)的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经济适用(yòng)房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济(jì)工作会议明(míng)确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是(shì)人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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