导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，奶茶色口红适合什么肤色的人，肉桂奶茶色口红适合什么肤色ong>直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有望(wàng)持(chí)续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市(shì)场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及(jí)80多万(wàn)处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要(yào)分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆(lù奶茶色口红适合什么肤色的人，肉桂奶茶色口红适合什么肤色)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其(qí)增(zēng)速可能(néng)超预期。

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