导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其(qí)中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而(ér)事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味(wèi)着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就(jiù)能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低(dī)的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带(dài)来(lái)了很大(dà)的(de)不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期ong>2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经(jīng)济(jì)水平有着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其增速可能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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