5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于(yú)房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方米吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然(rán)在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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