5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金(jīn)对(duì)房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线田井读什么字，畊和耕的区别里属于成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸(xī)引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名(míng)第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng田井读什么字，畊和耕的区别)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能(néng)够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能(néng)会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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