5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语更大的(de)变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定的政策(cè)出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局(jú)的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来说估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业(yè)集(jí)中度提升的(de)头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些不(bù)确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语(qù)库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业(yè)链的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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