文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其(qí)实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子(zi)是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住房供应(yīng)速(sù)度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要(yào)一次性(xìng)付(fù)清首付(fù)款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了(le)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十多(duō)年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经济(jì)高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会(huì)固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售(shòu)合(hé)同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资(zī)金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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