万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不(bù)得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处(chù)置主体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转折点，就(jiù)在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国(guó)安(ān)的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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