5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息nián)，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季(新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知名机(jī)构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业(yè)内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个别城市(shì)四月环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息