文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的(de)资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改革(gé)方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专(zhuān)著《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发(fā)展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内(nèi)地(dì)开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台(tái)相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区，从蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗(cóng)全(quán)民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不(bù)能还款等(děng)，则(zé)风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工(gōng)程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的(de)资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房(fáng)交易(yì)中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全(quán)措施才(cái)可(kě)预售。什(shén)么是定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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