一线城(chéng)市，也不端(duān)着了。

　　昨(zuó)天，深(shēn)圳取(qǔ)消二手房指导(dǎo)价的(de)消息(xī)在(zài)房产圈刷屏了。

　　这条消息为什(shén)么(me)这么重要？首先二(èr)手房指导价(jià)被(bèi)称为(wèi)“核弹级”政策，其次深(shēn)圳几(jǐ)乎是最后一个还在“认(rèn)真(zhēn)”实(shí)施(shī)这条政(zhèng)策的城市，最后深圳是房(fáng)价前三(sān)的核(hé)心城市。所以，深圳的一(yī)举一(yī)动都具有风向标(biāo)意(yì)义。

　　有分(fēn)析人士指出，深圳二手(shǒu)房(fáng)指导i价如果取消，首先有利于深圳二手(shǒu)房回暖，然后二手房(fáng)回暖有利于深圳楼市(shì)总(zǒng)体回暖，最后(hòu)深圳楼市回暖有利(lì)于(yú)全国楼市回暖(nuǎn)....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出(chū)？

　　昨天，深圳疯(fēng)传“二手房指导价”正式结束。传言称(chēng)：二手(shǒu)房贷款不按(àn)官方参考价（指导价），银行核定(dìng)房价以网签备案(àn)价和(hé)评估价孰低为准。

　　自此，参考(kǎo)价真(zhēn)正变(biàn)成了“参考价”。

　　目前没(méi)有看到官方(fāng)文件。据证券(quàn)时(shí)报(bào)21日(rì)消息，目前深(shēn)圳多家(jiā)大行表示“尚未接到正(zhèng)式(shì)通知，目前仍按参考价办理(lǐ)按揭”。所以还需要持续的关注(zhù)。

　　易居研究院研究总(zǒng)监严跃进认(rèn)为(wèi)，本次政策(cè)大概率为真，更多体(tǐ)现为银(yín)行贷款等领域按照新(xīn)的规(guī)则(zé)进行，但不会(huì)出台正式文件。

　　有(yǒu)时候，有些事情，是(shì)不用(yòng)发文件的(de)。毕竟(jìng)可(kě)以“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手(shǒu)房指导价(jià)横(héng)空出世。当时，深圳一口气公布了(le)全市3595个小区的参(cān)考价，很(hěn)多南山、福田(tián)、宝(bǎo)安(ān)中(zhōng)心(xīn)区的高价(jià)盘，直接按照当时的市(shì)场价打了(le)5折、6折来“指导”，银(yín)行(xíng)只能(néng)按照(zhào)指(zhǐ)导价来计算(suàn)首付(fù)、发放贷(dài)款。

　　当(dāng)时大家(jiā)还不觉得厉(lì)害，但经历了(le)这(zhè)两年的(de)痛苦，才(cái)深知为啥叫做(zuò)——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的房子，如果(guǒ)不(bù)“指导”，可以首付3成即300万；如果(guǒ)指导(dǎo)价打七(qī)折(zhé)即700万，那么首付3成210万，加上需要全款(kuǎn)支付的(de)部分(fēn)，实际首付去到了510万，相(xiāng)当于(yú)首(shǒu)付5成了（多给210万首付）。这直接让大批量(liàng)买家，失(shī)去了购房能力，相当于(yú)强势“降杠杆”。

　　自深圳推(tuī)行二手房参考价以(yǐ)后，东莞、宁波、成都、三(sān)亚、西安、合肥、广州等10多个城市陆续跟(gēn)进。事(shì)实也确实证明了(le)，这条政策的“核(hé)弹”级别。

　　到了(le)2021年(nián)10月，根据安居客(kè)的(de)统计，实施二手房指(zhǐ)导价(jià)的10个城市，有(yǒu)8个(gè)挂牌价(jià)降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手(shǒu)房(fáng)更是(shì)惨不忍睹。以2022年12月数据为(wèi)例(lì)，全国70个大中城市(shì)房(fáng)价只有6个同比上涨，其他(tā)的泥(ní)沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付(fù)出了(le)沉重代价

　　据深(shēn)圳乐有家研究(jiū)中心数(shù)据显示：成交量上(shàng)，二(èr)手房指导价出台当年，深圳二(èr)手住宅成交量同比下滑57％。2022年继续腰斩，成交(jiāo)量同(tóng)比(bǐ)下滑47％，全(quán)年成交量(liàng)仅2.2万套，创(chuàng)近二十年最低记(jì)录，相较2020市场高峰(fēng)缩水近(jìn)八(bā)成。

　　价格(gé)方面(miàn)，与二手房指导价发布当(dāng)月相(xiāng)比，如今二手房挂牌价低于及接近(jìn)参(cān)考价的房源占比大幅增加。2023年一季(jì)度，深(shēn)圳各区二手(shǒu)房成交TOP10小(xiǎo)区中，过半(bàn)成交(jiāo)价低于参考价。

　　只有真实经历其中的人，才能深切的感知其威力。

　　深圳房(fáng)东，斩(zhǎn)仓的新闻(wén)不绝于耳。

　　据(jù)说一位(wèi)码农三(sān)年前(qián)高杠(gāng)杆买(mǎi)了2套华润城，月(yuè)供(gōng)12万(wàn)，最终亏损1000万破产。据媒体推(tuī)测，如(rú)果案例属实(shí)，买家的(de)实(shí)际购房(fáng)成(chéng)本高达20万/平，i目(mù)前价格跌(diē)至(zhì)14万/平，叠加这(zhè)三年的(de)房贷和持有成本(běn)，差不多亏损超千万。

　　深圳一(yī)大批人这两年感(gǎn)受到了太(tài)多“心酸(suān)”。二手房成交量创下多年(nián)新(xīn)低，学区房神话(huà)不再，房产中(zhōng)介的日子难过，投(tóu)资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来，实施(shī)了二(èr)手房指导(dǎo)价的(de)城(chéng)市陆(lù)陆续(xù)续低调退(tuì)出，目前只有深圳还是最后(hòu)的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显(xiǎn)

　　最近(jìn)一线城市(shì)也不(bù)端(duān)着了(le)。

　　近日，北京(jīng)在房山区试点多子女(nǚ)家庭(tíng)和职住(zhù)平(píng)衡家庭购房支持政策(cè)。上海也考(kǎo)虑(lǜ)予以多孩家庭在新房计分制(zhì)度政策上的支持。

　　从最(zuì)新公布的3月份70个大中城市商品住宅(zháii)销售价格变动(dòng)情况(kuàng)来看，广州、深(shēn)圳(zhèn)的新房、二(èr)手(shǒu)房价格仍然是(shì)同(tóng)比去年依然(rán)是(shì)下(xià)降的。

　　北(běi)京、上海(hǎi)已经同比增长了，其他二线城市如杭州、成都、南京(jīng)、合肥等(děng)城市价格(gé)都是同比上(shàng)涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事(shì)实上，上面(miàn)可能(néng)更急。3月份，两部门(mén)联合发文，全面推动二(èr)手房(fáng)“带(dài)押过(guò)户”全国实施，这是一条被广(guǎng)泛(fàn)好评的新政。对于(yú)激(jī)活二手房(fáng)交易(yì)，具有定海神针般的(de)作用(yòng)。

　　住(zhù)建部部长倪虹近日更是指(zhǐ)出：建(jiàn)筑业、房地(dì)产企业要发挥国民经(jīng)济“顶梁柱”“压舱石(shí)”作用。回归到常(cháng)识，从字面(miàn)理解一下这两个词，意思就是——顶梁柱如果不(bù)行了，上面(miàn)不就塌了(le)嘛？压(yā)舱(cāng)石如果压不住(zhù)，小船不就翻了(le)？

　　也(yě)许，今年扶持楼(lóu)市的(de)政策，还有一大波正在路上...

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