近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施(shī)资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信(xìn)息(xī)披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价(ji历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么à)值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报(bà历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么o)，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的(de)预(历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么yù)期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同年限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临极大不(bù)确(què)定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期(qī)初(chū)现金，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更(gèng)多(duō)关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

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