“现在的房(fáng)地产很(hěn)难再出现(xiàn)像过去十年的系(xì)统性行(xíng)情。”思睿集团合伙人(rén)、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地(dì)产行业分化的愈加明显，让机构和投(tóu)资(zī)者的关(guān)注度(dù)从板块向单个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无论(lùn)是业绩，还是估值，房地产都已经(jīng)双杀到了最底部，而且是反复地杀(shā)到了底部，再(zài)往下的空间已经不大了。

　　三道(dào)红(hóng)线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿(ā)尔法重要参(cān)考

　　那么(me)如何寻找房地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛道中(zhōng)进行选择，需(xū)要(yào)非常小心，避免选了半天，标的公(gōng)司出(chū)现爆雷的情(qíng)况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要(yào)满足以下(xià)三个基准：有大的国(guó)资背景(jǐng)的、杠杆率(lǜ)较低(dī)的、此前没(méi)有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表(biǎo)示，如果(guǒ)关注一下今年房地(dì)产(chǎn)的开发资金来(lái)源，可以(yǐ)发(fā)现，其实银行的(de)信贷倾向是不太愿意给(gěi)房企贷款(kuǎn)的，房企的主(zhǔ)要资(zī)金来源来自新盘的销售(shòu)。但今年新房的销售情况相(xiāng)较(jiào)一般。再关注一下(xià)，哪些房企能从银行拿(ná)到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国企背景的房(fáng)企，民营房企相对比较困难，所(suǒ)以整个行(xíng)业(yè)出现了一个很明显的分(fēn)化，无论(lùn)是在销售，还是融资等各个方面都非常明显。现在有国资背景的(de)房企在资本市(shì)场表现相对较好，但没有国资背(bèi)景的(de)民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊》表示，在房(fáng)地产行业(yè)内，我们的逻(luó)辑是，“寻找最(zuì)后的赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企(qǐ)业的成本优(yōu)势，更具体一点，就是它(tā)的净借贷水(shuǐ)平（净负债(zhài)率）是不是行业内的最低水平(píng)；利(lì)润率(lǜ)是不是(shì)行业内(nèi)最高的；融资成(chéng)本是否是行业(yè)内最低的；建安成本(běn)是否也(yě)是业内最低的；这(zhè)些都(dōu)是我们看(kàn)重的一家(jiā)房企的综合成(chéng)本。

　　需要注意的是(shì)，能够同时(shí)满足上述条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍有(yǒu)部分(fēn)房企出现(xiàn)了(le)“三道(dào)红线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化的(de)趋势。以A股为例(lì)，《红周(zhōu)刊》根据(jù)Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中交地(dì)产、中国武夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城(chéng)建(jiàn)发展(zhǎn)、京投发(fā)展、光明地产、云南城投(tóu)、首开股份、珠江(jiāng)股份(fèn)、城投(tóu)控股等国央企房(fán传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些g)企也(yě)踩了“三道红(hóng)线”中(zhōng)的两条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进扩(kuò)张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便是有着较稳健特色的(de)国央(yāng)企房企，其财务指(zhǐ)标(biāo)称得上(shàng)完(wán)全健康的仍(réng)是(shì)少数。而更(gèng)加值得注(zhù)意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张。而这(zhè)无疑又进一(yī)步(bù)考验(yàn)着(zhe)国央企的(de)资金链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的张弛(chí)有度(dù)尤为重(zhòng)要，节奏(zòu)把(bǎ)握准(zhǔn)确(què)，有助于(yú)房企储备优(yōu)质“弹(dàn)药(yào)”；但(dàn)过于乐观(guān)的预判未来市场，以及(jí)过于(yú)激进(jìn)的扩张拿地节奏也有可能让房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一家房企进行(xíng)举(jǔ)例，它从2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年，连续4年的净借贷(dài)比例(lì)都维(wéi)持在33％左右，完(wán)全没有增(zēng)加杠杆比例。而(ér)到2022年，这家房企明显感觉到机会(huì)来了，其开始在(zài)一线城市进(jìn)行大(dà)举拿地，净负债率也由此(cǐ)前的33％左右水准提高(gāo)到(dào)45％左右(yòu)，涨了(le)接(jiē)近三分之一(yī)。与此同(tóng)时(shí)，该房企(qǐ)新购入地块也实现了快速的开盘利用率，预计今年会有(yǒu)更多的楼盘入市。像这(zhè)类企(qǐ)业就符合“最后的赢(yíng)家”的(de)特点(diǎn)。一(yī)方面，在(zài)于(yú)它本身(shēn)储备(bèi)了很(hěn)多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿(yì)元，且其中一半在一线城市，另外(wài)一半也主要集中在强二线和二线城(chéng)市；另一方(fāng)面(miàn)，它的扩(kuò)张是有(yǒu)节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同(tóng)样(yàng)提醒(xǐng)道，与(yǔ)之(zhī)相反，有些房(fáng)企(qǐ)的(de)扩张速度让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然(rán)说，见(jiàn)到机会时要出手，但出手的章法仍(réng)要小心，如果负债率扩张得太(tài)快，但未(wèi)来的(de)两年市场没有想象得那么好(hǎo)，可(kě)能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量一家房企的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的(de)净负债率水平，在我看来，这个比例如(rú)果超过60％，就是扩(kuò)张得过于快速了(le)。

　　不难看(kàn)出，这一标(biāo)准要比“三道红线”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释(shì)，当前房地产行业的复苏速度(dù)并(bìng)没有那(nà)么快(kuài)，所以(yǐ)要规(guī)避公司净负(fù)债(zhài)率提高到(dào)一个比较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较(jiào)积(jī)极(jí)的(de)房企(qǐ)梳理发现，中交地产、中国金(jīn)茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年净负债率都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负债率持续居高不(bù)下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜(xiān)明对(duì)比(bǐ)的是，华润置地、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇(shé)口、龙湖集(jí)团等房企在践(jiàn)行较积极的拿地策略的同(tóng)时，也较好地控(kòng)制了公司的(de)扩张速度与净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营(yíng)房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实(shí)际上(shàng)，他们(men)是(shì)以同一筛选(xuǎn)标准来看国央(yāng)企与民营房企，但在各维度的实际表现上，国央企确实(shí)会(huì)更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能(néng)够做(zuò)到(dào)想融就融，这样，国央(yāng)企自然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽(suī)然对(duì)比民营房企(qǐ)，机构更加看(kàn)好国(guó)央企(qǐ)，但这也(yě)并不意味着，民营企(qǐ)业(yè)中就(jiù)没有“黑马”的(de)存在(zài)。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房企同样(yàng)受到机(jī)构的青睐(lài)。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江(jiāng)集团的十大流通(tōng)股东中新(xīn)进了“中国工商银行股份有限公司－景顺长城中(zhōng)国回报灵活配(pèi)置混合型证券投资基金”“全国(guó)社保(bǎo)基金(jīn)一(yī)一(yī)六组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产管理有限(xiàn)公司就长期持(chí)有滨江(jiāng)集团。根(gēn)据一季报，该资产公司的几只(zhǐ)产品合(hé)计持有滨(bīn)江集团9543万股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自(zì)身的基本面表现存在一定关系。2020年(nián)以(yǐ)来的近三(sān)年时间，房地产市(shì)场整体在(zài)走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本土房(fáng)企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较(jiào)强的(de)韧劲，2020年以来，滨(bīn)江(jiāng)集团在业绩表现(xiàn)、销售规(guī)模、新增土储(chǔ)、股价表现等多维度(dù)都表(biǎo)现了(le)较强(qiáng)的(de)增(zēng)长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年(nián)期(qī)间，滨江集团扣非归母(mǔ)净利润依次(cì)为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次(cì)实现(xiàn)同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今(jīn)年一季度，滨江集(jí)团(tuán)更是实现了扣非归(guī)母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代(dài)”仍能保持自身(shēn)业(yè)绩的持续增长，和(hé)滨江(jiāng)集团扎(zhā)根杭州的(de)战略布局关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江集团有近(jìn)七成营收来自(zì)杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地区的(de)营收比重只占(zhàn)到近六成。近三年持续稳居杭(háng)州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在(zài)杭州的土储补充(chōng)同样(yàng)较为(wèi)积极，根据诸(zhū)葛(gé)找房、住在杭州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持(chí)续稳居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的(de)较突(tū)出(chū)表现(xiàn)，也让滨江集团(tuán)的房企排名迅速提升传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排名已(yǐ)冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现销售额607.3亿元(yuán)，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今(jīn)，滨(bīn)江(jiāng)集团股价(jià)翻了(le)超一倍以上，而(ér)近期，滨江集团更(gèng)是迎来多家(jiā)机构的(de)集中调研。滨江集团(tuán)发布(bù)公告表(biǎo)示，公司(sī)于(yú)5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养老等18家机构调研。

　　产业链(liàn)布局重(zhòng)点移(yí)至存量赛(sài)道

　　机(jī)构在下游家纺、家居(jū)、物业(yè)觅α

　　实际上房(fáng)地产开(kāi)发(fā)只是房地产产业链上的(de)中(zhōng)游(yóu)环节(jié)，其(qí)上游(yóu)主要为钢铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材、玻(bō)纤等材料供应商，而下游应用(yòng)行(xíng)业主要包括(kuò)中(zhōng)介服务、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用(yòng)品。综合《红(hóng)周刊(kān)》的采访(fǎng)，房(fáng)地产开发(fā)环节与上游材料端息息(xī)相关，新盘开工不足(zú)导(dǎo)致上游不被看好，机构寻觅(mì)个股(gǔ)阿尔法的思路(lù)渐渐移至下游。“中国房(fáng)地产行业在进入存量房(fáng)时代(dài)，所(suǒ)以对地产产业链，尤(yóu)其是偏(piān)消费属性的家装家(jiā)居领域，我们相对看好，因为(wèi)居民保(bǎo)有(yǒu)的住房规(guī)模越来(lái)越大，随着时间的增加，内装更(gèng)新的需求也(yě)会越来(lái)越多。美(měi)国(guó)过去的数据(jù)充(chōng)分说明(míng)了这一(yī)点，在新(xīn)房销售见(jiàn)顶之后，家具消费的增长却一(yī)直都很好(hǎo)。对于地产产业链，我们相(xiāng)对看好和内(nèi)装(zhuāng)相关的行业，例(lì)如(rú)消(xiāo)费建材、家居(jū)装饰等。”万家(jiā)基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道(dào)龙头年内表(biǎo)现(xiàn)的统计，目前暂(zàn)居前两位的都是来自家纺赛道的公司(sī)，它(tā)们分(fēn)别是富安娜和水星(xīng)家纺，特别是前者在月(yuè)线连收七根阳线(xiàn)的基础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安(ān)娜主要从事纺织家居(jū)、睡眠家居(jū)、生活(huó)类产品的研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的十(shí)大流通股股东(dōng)来看，能够发现该股早已成为(wèi)基金重仓股的(de)天下，彼时包括(kuò)公募的(de)中(zhōng)欧(ōu)价(jià)值发(fā)现、中(zhōng)欧(ōu)潜力价值(zhí)、工(gōng)银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新价(jià)值(zhí)和私募的(de)明(míng)河(hé)2016，都在其中出现，占据了(le)半壁江山。需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，中欧的两(liǎng)只基金都是价值派基金经理曹名长在(zài)管(guǎn)的产品(pǐn)，首季其同时重仓的(de)房地产产业链股票还(hái)有(yǒu)金地集(jí)团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光一(yī)时的家居(jū)板块也(yě)因疫情、消费复苏进程缓慢等多(duō)因(yīn)素一度(dù)沉(chén)寂(jì)，不过好(hǎo)在困境反转露出曙光(guāng)，家居(jū)板块中(zhōng)年内(nèi)表(biǎo)现最好的是(shì)志邦家居。同(tóng)一时间段(duàn)，该股年(nián)内上涨已经(jīng)超过(guò)23％，从业绩(jì)来看(kàn)，无(wú)论(lùn)是营(yíng)收还是归母净(jìng)利润，公司都实现了同比双升(shēng)。

　　从公(gōng)司的(de)十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，《红周刊(kān)》发现广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季报中他管理的(de)广发策略优选和广发安(ān)宏回报均增加(jiā)了持股(gǔ)，而这两只产(chǎn)品也成为志邦家居十大流通股(gǔ)股东中仅有的两只公募(mù)。有意思(sī)的是，他(tā)似乎对于(yú)定制(zhì)家(jiā)居类标的情(qíng)有独钟，在另一家赛(sài)道公(gōng)司金牌橱柜中，他(tā)管理(lǐ)的全部(bù)三只(zhǐ)产(chǎn)品均(jūn)登榜十大流(liú)通股(gǔ)股东，其也成(chéng)为(wèi)他的独门重仓股(gǔ)。

　　除去(qù)家居家纺外，下(xià)游(yóu)的物业股也越来(lái)越被机构所青睐，不过这类标(biāo)的大多(duō)在香港上市(shì)，如何(hé)选(xuǎn)择(zé)成(chéng)为难题。对(duì)此(cǐ)，前述(shù)上(shàng)海公募(mù)基金(jīn)经理举例分析：“物业(yè)服务不是(shì)一(yī)个高(gāo)毛利的(de)行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公(gōng)司还是希望挣的是市场(chǎng)化应该挣的钱(qián)，以我曾经买的绿城服务为例(lì)，它在中高(gāo)端楼盘占比是比较(jiào)高的，每(měi)年到期的合同里提(tí)价(jià)成功(gōng)率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分(fēn)项目到期(qī)之(zhī)后(hòu)，经过两三轮(lún)合同周期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正(zhèng)能做到产品提价(jià)的公司很少，因为物业公(gōng)司很容易一开始(shǐ)是挣钱的，后面因为保(bǎo)安(ān)这些固(gù)定人(rén)员成本的年(nián)度增(zēng)长，不过服务没有特别好，客户(hù)没有那么满意，能做到提(tí)价难度是非常(cháng)大的。但是该(gāi)公司能在业内做到到期之后提(tí)价率比较高，这跟(gēn)它的定位(wèi)和比较(jiào)好的(de)服(fú)务是有关系的。”他进(jìn)一步强调。

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