5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是(shì)人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆(gān)率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售(shòu)额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识(shí)转变，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的(de)地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的(de)多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的(de)资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期(qī)的(de)盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量(liàng)好、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的(de)头部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这(zhè)一(yī)思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资(酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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