OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库(kù)科技(jì)后续情(qíng)况，积极(jí)做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价(jià)值(zhí)，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公(gōng)募RE广西属于南方还是北方ITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利广西属于南方还是北方消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市(shì)的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报(bào)中已经(jīng)披露(lù)张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内(nèi)资(zī)金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业(yè)内人士表示，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调(diào)至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前(qián)期本(běn)身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技(jì)。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库(kù)科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示广西属于南方还是北方，原始权(quán)益(yì)人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募说明(míng)会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航(háng)天产业、信(xìn)息(xī)技(jì)术等产业(yè)客(kè)户，租赁意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从(cóng)意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区(qū)域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户(hù)，之前的(de)空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而这次(cì)项目的(de)大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目(mù)在给租户(hù)的分隔(gé)空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金(jīn)水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单(dān)层以一(yī)千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的(de)物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉(sù)求(qiú)，也(yě)会根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理(lǐ)人(rén)都(dōu)变(biàn)成了(le)一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科目前在(zài)管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的(de)储备(bèi)项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科(kē)学城这(zhè)三十年(nián)建(jiàn)设发(fā)展过(guò)程中所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除(chú)万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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