OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几日(rì)的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期已同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦东新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应(yīng)理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在(zài)全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日(rì)场(chǎng)内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前(qián)随(suí)着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也(yě)得(dé)到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一(yī)位业(yè)内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较(jiào)大(dà)，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利解(jiě)决招(zhāo)商，平(píng)稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下(xià)调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收(shōu)入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估(gū)计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披露的(de)张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相(xiāng)关事(shì)项进行(xíng)了(le)解释说明，市(shì)场信心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的(de)线上和(hé)线下的扩募(mù)说(shuō)明(míng)会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的(de)信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户正常转化(huà)后，项目(mù)出租率将(jiāng)得到(dào)回(huí)升。没(méi)想到(dào)仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面(miàn)积(jī)超过(guò)了(le)2万方(fāng)。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我们一(yī)些(xiē)空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那(nà)么多(duō)储备租户，之前的空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而(ér)这次(cì)项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发(fā)生(shēng)在(zài)市场活跃(yuè)度(dù)的(de)短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况(kuàng)没爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗有得到及(jí)时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(sh爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗à)和张江光(guāng)大园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一(yī)些差异化(huà)，张润(rùn)大厦(shà)多是两(liǎng)千多平的(de)大(dà)平层，楼的(de)成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的(de)面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物(wù)业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新(xīn)老资(zī)产的管理人都变成了一(yī)家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享和联合(hé)营销方面(miàn)能更加充分发挥(huī)协同效(xiào)应(yīng)，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望(wàng)，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和(hé)张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业(yè)空间资产上(shàng)市平(píng)台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我们(men)可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的(de)相比，只能(néng)算是一(yī)个(gè)非常小的(de)插(chā)曲。我们有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排除万(w爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗àn)难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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