导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能(néng)级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的(de)住(zh为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正ù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来(lái)我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生活带来(lái)了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

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　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的(de)是(shì)人(rén)，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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