饱受争(zhēng)议(yì)的二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客(kè)户(hù)个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提(tí)出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市(shì)场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商(shāng)过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不低的(de)大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不(bù)对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收(shōu)费(fèi)夹带(dài)其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造成额外(wài)的负担，而且这(zhè)些(xiē)服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费(fèi)约为27万(再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价(jià)。引(yǐn)导(dǎo)由交易(yì)双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等(děng)57个政(zhèng)府定价(jià)，房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费多(duō)少由各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当(dāng)前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合(hé)房屋(wū)价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本服(fú)务和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构收费前应当向交易当(dāng)事人出具(jù)收费清(qīng)单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将会同市(shì)场监管等部门(mén)采取约谈(tán)等综合措施(shī)进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法(fǎ)违(wéi)规(guī)信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价(再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活jià)，合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服(fú)务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则(zé)，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在(zài)一些(xiē)热点城市的二(èr)手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势(shì)地(dì)位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗(sú)成(chéng)’的(de)情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购(gòu)房者单(dān)边(biān)收费的行(xíng)为。部分中再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者(zhě)，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易(yì)中操作(zuò)的透明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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