文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表(biǎo)态，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制(zhì)对(duì)购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的(de)需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发(fā)放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为(wèi)市场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房者需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限(x螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭iàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势(shì)复杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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