文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)以及违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的(de)资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币(bì)化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社(shè)会(huìr在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么)化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了(le)缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了(le)城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国(guó)内地房地(dì)产行(xíng)业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金，一般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进(jìn)入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机(jī)构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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