文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严(yán)格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)拙荆是什么意思，拙荆是什么意思所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了(le)制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门(mén)提升了对于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福(fú)利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套(tào)差(chà)等问题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不再适用(yòng)于(yú)当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民(mí拙荆是什么意思，拙荆是什么意思n)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。拙荆是什么意思，拙荆是什么意思>

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的(de)资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的(de)保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房者(zhě)向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资(zī)金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负(fù)责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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