“现在的房(fáng)地产很(hěn)难(nán)再出现像过去十年的(de)系统性行情。”思(sī)睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房(fáng)地产(chǎn)行业分化的愈加明显，让(ràng)机构和投资者的关注度从板块向单个标的(de)转移。上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地(dì)产(chǎn)都已经双杀到(dào)了最底部，而且是反复地杀到(dào)了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿(ā)尔(ěr)法重要参(cān)考

　　那么如何寻(xún)找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道(dào)中进(jìn)行选择，需要非常(cháng)小心，避(bì)免选了半(bàn)天，标的(de)公司出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏指出(chū)，需要(yào)满足(zú)以下(xià)三个基准：有(yǒu)大的(de)国(guó)资背(bèi)景(jǐng)的(de)、杠杆率较(jiào)低(dī)的、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如果关注一下今(jīn)年房地产的开发资金来(lái)源，可以(yǐ)发现(xiàn)，其实(shí)银(yín)行的(de)信贷倾向是不太愿意给房企贷款(kuǎn)的(de)，房企的主要资(zī)金来源(yuán)来(lái)自(zì)新(xīn)盘(pán)的销售(shòu)。但今年新房的(de)销售(shòu)情况(kuàng)相较一般。再关注一下(xià)，哪些房企能从银行拿到钱(qián)，其实主要还是(shì)那些(xiē)有国企背景的(de)房(fáng)企，民营房企相(xiāng)对(duì)比较困难，所以整个行业出(chū)现了(le)一(yī)个很明显的分化，无(wú)论(lùn)是在销售，还是融资等各个方面(miàn)都非常明显(xiǎn)。现(xiàn)在(zài)有国资背景的房(fáng)企(qǐ)在资本市(shì)场表现相对(duì)较好(hǎo)，但没(méi)有国资背景(jǐng)的民营房(fáng)企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向(xiàng)《红(hóng)周刊100块钱值多少美元，100美元是几百元钱(kān)》表示(shì)，在房(fáng)地产行业内，我们的逻辑(jí)是(shì)，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具(jù)体到如(rú)何挖掘，我们(men)会特别(bié)重(zhòng)视企业的成本优势，更具体一(yī)点，就(jiù)是(shì)它的(de)净(jìng)借贷水平（净负债(zhài)率）是不(bù)是行业内的(de)最(zuì)低水平；利润率是不是(shì)行业内最高的；融资成本是否是行业内最低(dī)的；建安成本(běn)是否(fǒu)也是业内(nèi)最(zuì)低(dī)的(de)；这些都是我(wǒ)们看重的一家(jiā)房(fáng)企(qǐ)的(de)综(zōng)合成本。

　　需(xū)要注意的(de)是，能够同时满足上(shàng)述条件的房企并不(bù)多。即(jí)便是在(zài)国央企中，仍有(yǒu)部分房企出(chū)现了(le)“三(sān)道(dào)红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的(de)趋势。以(yǐ)A股为例，《红周(zhōu)刊》根(gēn)据Wind数据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房(fáng)发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中交地产(chǎn)、中(zhōng)国武(wǔ)夷等(děng)国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投(tóu)发(fā)展、光明(míng)地产、云(yún)南城投(tóu)、首开股份、珠江股份、城投控股(gǔ)等国央企房企也踩(cǎi)了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房(fáng)企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出(chū)，即(jí)便(biàn)是有着较稳健特(tè)色(sè)的(de)国央企房(fáng)企，其财务指(zhǐ)标称得上完全健康的仍是(shì)少数(shù)。而更加值得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开始(shǐ)大(dà)举扩张。而这无疑又进一(yī)步考验着(zhe)国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的张(zhāng)弛有度尤为重要(yào)，节奏把握(wò)准确，有助于房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过(guò)于乐观的预判(pàn)未来市场，以(yǐ)及过(guò)于(yú)激进(jìn)的扩张拿(ná)地(dì)节奏(zòu)也有可能让(ràng)房(fáng)企重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆(fù)辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一家房企(qǐ)进行(xíng)举例(lì)，它从2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净(jìng)借贷比例(lì)都维持在(zài)33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明(míng)显感觉(jué)到机(jī)会来了，其(qí)开始在一线城市进行大举拿地，净负债(zhài)率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该(gāi)房企新购入地块也实现了快速(sù)的开(kāi)盘利用率(lǜ)，预(yù)计(jì)今年会有(yǒu)更多的楼盘(pán)入市(shì)。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方(fāng)面，在于它本(běn)身(shēn)储(chǔ)备了很多弹药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且其(qí)中一(yī)半在一线城市(shì)，另外一半也主要(yào)集中在强二(èr)线和二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张(zhāng)是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道(dào)，与之相反，有(yǒu)些(xiē)房企(qǐ)的扩张速度(dù)让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到了2016年(nián)～2020年期(qī)间扩张的民营企业的(de)影(yǐng)子。虽然说(shuō)，见到机会时要出手，但出手的章(zhāng)法仍要小心，如果负(fù)债(zhài)率扩张(zhāng)得太快，但(dàn)未来(lái)的两年市(shì)场没(méi)有想象(xiàng)得那么好，可能(néng)会重(zhòng)蹈覆(fù)辙(zhé)。

　　那么如何(hé)来衡量一(yī)家(jiā)房企的(de)扩张速(sù)度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主(zhǔ)要还是(shì)看房企(qǐ)的(de)净(jìng)负(fù)债率水平，在我看(kàn)来，这(zhè)个比例如果超过60％，就是(shì)扩张得过(guò)于快速了。

　　不难(nán)看(kàn)出，这一标准要(yào)比“三道红(hóng)线”对房(fáng)企的(de)净负债率要求(qiú)不(bù)得高于100％要更加严格(gé)。陈昊(hào)扬解(jiě)释，当(dāng)前房地产行业的复苏速度(dù)并(bìng)没有那(nà)么快，所以要规(guī)避公司净负债(zhài)率提(tí)高到一个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较积极的(de)房企梳(shū)理发现，中交(jiāo)地产、中国金茂(mào)、华发(fā)股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都(dōu)在60％之(zhī)上。其中，中交(jiāo)地产净负债率持(chí)续(xù)居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形(xíng)成鲜明(míng)对比的是(shì)，华(huá)润(rùn)置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招(zhāo)商(shāng)蛇口、龙湖集团(tuán)等房企在践行较(jiào)积极(jí)的(de)拿地(dì)策略的同时，也较好地控制了公司的(de)扩张速(sù)度与净负(fù)债(zhài)率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营(yíng)房企

　　或具(jù)备“最(zuì)后赢(yíng)家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛(shāi)选标准(zhǔn)来看(kàn)国央企与民营房企，但(dàn)在各(gè)维(wéi)度的实(shí)际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企(qǐ)的融资成本(běn)更低，融资渠道也更(gèng)顺(shùn)畅，能够做到(dào)想融(róng)就融，这样，国央企自然而然(rán)就(jiù)具(jù)有天然(rán)优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国(guó)央企，但这也并不意味着，民营企(qǐ)业中就(jiù)没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》梳理发现，仍有少(shǎo)数民营房企(qǐ)同样(yàng)受(shòu)到机构(gòu)的(de)青睐。比(bǐ)如，根据(jù)2023年一季报，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国工商银行股份有限公司－景顺(shùn)长城中国回报灵活配置(zhì)混合型证券投资基金”“全国社保基(jī)金(jīn)一一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自(zì)2021年开始(shǐ)，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马资(zī)产(chǎn)管理有限(xiàn)公司(sī)就长期持(chí)有滨江集团(tuán)。根据一季报，该资产(chǎn)公司(sī)的几只产品合(hé)计持(chí)有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青(qīng)睐，和其(qí)自身的基本面(miàn)表(biǎo)现存在(zài)一定(dìng)关系。2020年以来的近三年时间，房地产市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体在走(zǒu)“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨江集团仍是表(biǎo)现出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表现、销售规模、新增土(tǔ)储(chǔ)、股价(jià)表(biǎo)现等多(duō)维度(dù)都表现了较(jiào)强的增长(zhǎng)势头。

　　业(yè)绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母净(jìng)利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元；依次(cì)实现同(tóng)比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布(bù)的2023年(nián)一季报，今年一季度(dù)，滨江集团更是实现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍能保持自(zì)身业绩(jì)的持续增长(zhǎng)，和滨江集团扎(zhā)根(gēn)杭州(zhōu)的战略布局关系密(mì)切。根据2022年年报(bào)，滨江集团有近七(qī)成(chéng)营收来自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地区的(de)营(yíng)收比重只占到近六成(chéng)。近三年持(chí)续稳居杭州房企销(xiāo)售(shòu)排名第一。

　　与(yǔ)此(cǐ)同时，滨江集团(tuán)在杭州的土储补充同样较(jiào)为积极，根据(jù)诸葛找房、住在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持(chí)续(xù)稳居杭州的(de)本土第(dì)一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的(de)较突出表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江集团的房(fáng)企(qǐ)排名(míng)迅速提升(shēng)。到(dào)2023年，滨江集团的(de)房企排名已冲进前(qián)十，根(gēn)据中(zhōng)指数据(jù)，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻了超(chāo)一(yī)倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调研(yán)。滨江集团发布公(gōng)告(gào)表示(shì)，公司(sī)于5月10日接受了信达证券、金(jīn)鹰基金、建(jiàn)信(xìn)养老、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产(chǎn)业(yè)链布局重点移至存量(liàng)赛道

　　机(jī)构(gòu)在(zài)下游家(jiā)纺、家(jiā)居(jū)、物业觅α

　　实际上房地产开(kāi)发(fā)只是房地(dì)产产业链上的中游(yóu)环节，其上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建(jiàn)材、玻(bō)纤等材料供应商，而下游应(yīng)用行(xíng)业主要包括中介(jiè)服(fú)务、家用电器(qì)、物业管(guǎn)理、家居用(yòng)品。综合《红周刊》的采(cǎi)访(fǎng)，房(fáng)地产开发环节与上游(yóu100块钱值多少美元，100美元是几百元钱)材料端息息相(xiāng)关，新盘开工不(bù)足导致(zhì)上游(yóu)不被看好(hǎo)，机构(gòu)寻觅(mì)个(gè)股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存(cún)量房时(shí)代，所以对(duì)地产产业链，尤(yóu)其是(shì)偏消费属性(xìng)的家装(zhuāng)家居领(lǐng)域，我(wǒ)们相对看好，因为居(jū)民保有的(de)住(zhù)房规(guī)模越来越大，随着时(shí)间的(de)增加，内装更新的(de)需求(qiú)也会越来越多。美国过(guò)去(qù)的数(shù)据充分说明了这(zhè)一(yī)点，在新房销(xiāo)售(shòu)见顶之后(hòu)，家具消费(fèi)的增长却一直都很(hěn)好。对于地产产业链，我们相(xiāng)对看好和内装(zhuāng)相关(guān)的行(xíng)业，例(lì)如消(xiāo)费建材、家居装饰(shì)等。”万(wàn)家基金人士表(biǎo)示(shì)。

　　而(ér)根据《红周刊》对(duì)下游细分中(zhōng)相(xiāng)关(guān)赛道龙头年内表现的统计100块钱值多少美元，100美元是几百元钱，目前暂(zàn)居前(qián)两位的都(dōu)是(shì)来自家(jiā)纺(fǎng)赛道的(de)公司，它们分别(bié)是富安娜和水星(xīng)家纺，特(tè)别是(shì)前者在月线连收七根阳线的(de)基础(chǔ)上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富(fù)安娜主要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产(chǎn)品的(de)研发、设计、生产及(jí)销售(shòu)，旗下拥(yōng)有(yǒu)原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而(ér)乐”和(hé)“酷奇智”自(zì)有(yǒu)品牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报告期内，富(fù)安娜实现营(yíng)业收入(rù)约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属于上市(shì)公司股东的(de)净利(lì)润约1.11亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报(bào)的(de)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，能够发现该股早已成为基(jī)金重(zhòng)仓股的天下(xià)，彼时包括公募的中欧价值(zhí)发现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信(xìn)灵动价值(zhí)、宝盈(yíng)新价(jià)值和私募的明河2016，都在(zài)其(qí)中出现，占(zhàn)据了半(bàn)壁江山。需要强调的(de)是，中(zhōng)欧的两(liǎng)只基金都(dōu)是价值(zhí)派(pài)基(jī)金经理曹名(míng)长在管(guǎn)的产品，首季其(qí)同时重仓的房地产产业链股(gǔ)票还有金地集团(tuán)和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居(jū)板(bǎn)块也因疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢等多因素一度(dù)沉寂，不过好(hǎo)在困境反转露(lù)出曙(shǔ)光，家居板块中年(nián)内表(biǎo)现最好的是(shì)志邦家(jiā)居。同(tóng)一时间段，该股年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩(jì)来看，无论(lùn)是营收还是归母净利润(rùn)，公司都(dōu)实(shí)现了(le)同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发(fā)现广发基(jī)金经理罗洋(yáng)慧眼独具，一季(jì)报中他管(guǎn)理的广发(fā)策略优选和广(guǎng)发安宏回报均增加了(le)持股，而这两只产品也(yě)成为志(zhì)邦家居(jū)十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的是(shì)，他(tā)似乎(hū)对(duì)于定(dìng)制家(jiā)居类(lèi)标的情有独钟，在另(lìng)一家赛道(dào)公司金牌橱(chú)柜中，他(tā)管理的全部三只产品均(jūn)登(dēng)榜十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东，其(qí)也(yě)成为他的(de)独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的物(wù)业股(gǔ)也越来越被机构所青睐，不(bù)过这类标(biāo)的大(dà)多在(zài)香港上(shàng)市，如何选(xuǎn)择成为难(nán)题。对此，前述上(shàng)海公募基金经理举(jǔ)例分析：“物业服务(wù)不是一(yī)个高毛(máo)利的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司还(hái)是希望挣的是市场化应该(gāi)挣(zhēng)的钱，以(yǐ)我(wǒ)曾经买(mǎi)的绿城服务为例，它在中高(gāo)端楼(lóu)盘占比(bǐ)是比较(jiào)高的，每年(nián)到期(qī)的(de)合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部(bù)分项目到期之后，经过两三(sān)轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产(chǎn)品提价的公司很少，因(yīn)为物业公司(sī)很容易一(yī)开始是(shì)挣(zhēng)钱(qián)的，后面(miàn)因为(wèi)保安这些固定人员成(chéng)本(běn)的(de)年(nián)度增(zēng)长，不过服务没有特(tè)别好，客户没有那(nà)么满意(yì)，能做(zuò)到提价难度是非常大的。但是该公司能(néng)在业内做(zuò)到到期之(zhī)后提价率比较高，这跟它的定位和比较好的服(fú)务是(shì)有关(guān)系的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 100块钱值多少美元，100美元是几百元钱