近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投(tóu)资(zī)者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在(狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持(chí)有期分(fēn)红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份额交易(yì)价格的(de)变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩，作为进狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资(zī)者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安(ān)”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临(lín)极大不确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的(de)收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额(é)的(de)分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份额单价(jià)随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募(mù)集材(cái)料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际环境，对(duì)基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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