饱受争议的(de)二手房交易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的(de)意见(jiàn)。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客(kè)源优势收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个马斯克会加入中国国籍吗人信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将非必要的(de)收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居(jū)民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的(de)一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来(lái)相关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承(chéng)担(dān)经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖(mài)代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的(de)规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各(gè)方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由各中介机(jī)构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机(jī)构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门(mén)当前(qián)并未明确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混(hùn)合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服(fú)务和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)出具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门(mén)采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施(shī)进行(xíng)重点监管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按(àn)规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规(guī)的(de)行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑(马斯克会加入中国国籍吗zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái马斯克会加入中国国籍吗)本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这(zhè)样的情(qíng)形(xíng)，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出(chū)现中介费(fèi)及(jí)税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担(dān)。即(jí)使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁(jià)的(de)方式，在(zài)房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边(biān)收费的行为(wèi)。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高交易(yì)中操(cāo)作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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