万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽(吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司(sī)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处(chù)置(zhì)主体是(shì)中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的(de)，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人(rén)民(mín)法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执行异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付(fù)全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权公(gōng)司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的(de)第(dì)一个豪(háo)宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖今(jīn)，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)的(de)人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退(tu吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖ì)出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时(shí)间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官(guān)网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续(xù)质(zhì)押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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