OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发(fā)了(le)公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级(jí)市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开上尉是什么级别，上尉是连长还是营长，此后二(èr)级市场价格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪面等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断(duàn)价格是不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星(xīng)对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能(néng)顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得这么(me)急、这么深，加上前期(qī)本身(shēn)园(yuán)区(qū)类资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一(yī)度(dù)二级市场价格出现回(huí)落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事项进行了上尉是什么级别，上尉是连长还是营长解释说明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提振，二级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示(shì)了对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发(fā)突然(rán)确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作(zuò)，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实(shí)际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给了(le)我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责(zé)的(de)态(tài)度(dù)，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率为(wèi)何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目(mù)的大租户退租(zū)正好发(fā)生(shēng)在(zài)市(shì)场活跃(yuè)度(dù)的(de)短期(qī)低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独(dú)栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也会根据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新(xīn)老(lǎo)资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发的(de)储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未来的(de)发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面(miàn)临了一些突发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科(kē)学(xué)城这(zhè)三(sān)十年(nián)建(jiàn)设(shè)发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是(shì)一(yī)个非(fēi)常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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