5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的(de)机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季(jì)报(bào)，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团退出(chū)百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的(de)基(jī)本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续(xù)性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地(dì)产公司(sī)外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀(shā)入十大流(liú)通股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗实现了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的(de)短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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