万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在(zài)京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司(sī)不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有350开头的身份证是哪里的房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的(de)，如果(guǒ)业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付请求权(quán)优先(xiān)于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能(néng)卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出(chū)了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)350开头的身份证是哪里的部(bù)64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权人包括(kuò)海金商(shāng)业保(bǎo)理、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能(néng)独善(shàn)其身？

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