万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都是北(běi)京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是(shì)万柳书(shū)院的(de)业主。另(lìng)据(jù)地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封(fēng)的可以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套(tào)房子，还会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前(qián)中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每(měi)棵成本超(chāo)6万(wàn)的(de)成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦(lún)为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共(gòng)有11条股(gǔ)权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些团也(yě)被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资(zī)金压(yā)力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其(qí)身？

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